Минимальный размер доли в жилье

С 1 сентября дома и квартиры нельзя дробить на доли менее 6 м². Сделки, заключенные с нарушением этого правила, будут ничтожными. Поправка признана бороться с так называемыми резиновыми квартирами, когда собственник имеет долю, соответствующую 20 или 50 см, но при этом может зарегистрироваться в жилье.

(Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ)

До недавнего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности. В результате можно было купить квадратный метр или даже его половину. На онлайн-витринах недвижимости можно встретить объявления «Продам 1/10 в квартире, 1/12 или даже 1/100 в квартире».

Как правило, такие доли появляются в результате наследования, раздела имущества или при использовании маткапитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире. Покупателями такой недвижимости становятся люди, которым нужна регистрация в крупном городе. Отсюда возникает проблема так называемых «резиновых» квартир.

Но бывают ситуации, когда доли используют в мошеннических целях. Проблема заключается в том, что обладатель микродоли имеет право проживать в квартире и пользоваться общими зонами (кухней, ванной). Например, человек покупает микродолю, заселяется в квартиру и намеренно делает жизнь других собственников невыносимой – речь о черных риелторах.

Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала или в случае приватизации.

Например, супруги в браке купили квартиру 42 кв. м, один из супругов умирает и у него остается четыре наследника по закону. Подлежащая разделу между ними доля в ½ от всей квартиры составляет 21 кв. м. Вторая доля принадлежит второму супругу и в наследственную массу не попадает. Доля умершего делится на четверых наследников в равной доле, то есть на каждого придется по 5,25 кв. м, что меньше установленного законом порога.

То же самое и с маткапиталом. Иногда денежных средств у семьи хватает только на приобретение малометражной однокомнатной квартиры, особенно в крупных городах. Когда необходимо наделять долями всех членов семьи (условие, установленное законом), то доли нередко составляют меньше 6 кв. м.

Поскольку обратной силы закон не имеет, он будет распространяться только на правоотношения, которые возникнут после 1 сентября – дату вступления его в силу.

Сделки, которые совершены до вступления в силу нового закона, действительны (ст. 4 ГК РФ). С момента вступления его в силу совершение таких сделок запрещено. То есть проблемы будут у тех, кто на 1 сентября окажется владельцем микродоли и захочет ею распорядиться: передать ее получится только одному из сособственников. Или нужно искать другие варианты. Просто так выставить на продажу 5 м², которые достались по наследству, будет невозможно.


Автор: Андрей Брунцов


Обсудить статью